Resumimos los cambios más destacados de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario (LCI).
1. Mayor protección al prestatario
El cliente dispondrá del contrato 10 días antes de firmar la operación hipotecaria, para que pueda revisarlo y resolver cualquier duda que tenga al respecto, con su gestor o con la entidad. De esta manera, con la nueva ley, el cliente tendrá que ir al menos dos veces al notario, la primera para ser informado de los detalles del contrato (sin presencia de la entidad) y la segunda para la firma del contrato hipotecario (con presencia de la entidad).
El notario deberá realizar un test al prestatario y se redactará un acta, en la que dejará constancia de los hechos comprobados y de las explicaciones dadas al prestatario, así como de las preguntas que este le haya planteado con sus respectivas respuestas.
Por otro lado, la ley determina la obligación de los prestamistas de evaluar la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante antes de que tenga lugar la formalización del contrato de préstamo.
2. Reparto de gastos
En la compra de una vivienda mediante una hipoteca, por lo general hay al menos dos operaciones, el Préstamo Hipotecario y la Compraventa. El primero es un Acto Jurídico Documentado y el segundo es una Transmisión Patrimonial. Con respecto al préstamo, el cliente sólo pagará la tasación, los demás gastos (gestoría, IAJD, Notaría y los gastos del registro) serán asumidos por la entidad bancaria. Con respecto a la compraventa, en el caso de viviendas de segunda mano, están sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y las viviendas nuevas, están sujetas al IVA, ambos impuestos según sea el caso, serán asumidos por el cliente, así como los gastos de notaría, registro y de gestión.
3. Adiós a las cláusulas abusivas (suelo)
En los últimos años, numerosas cláusulas de las hipotecas han sido declaradas abusivas por los tribunales españoles y europeos, lo que ha permitido a muchos consumidores poder recuperar el dinero pagado indebidamente por culpa de su aplicación. Con la nueva ley hipotecaria, se prohibe esta práctica, sobre todo se elimina la famosa cláusula suelo, que establecía un límite de interés mínimo.
4. Se abaratan los gastos por amortización anticipada
Bajan a la mitad las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% después), mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable (comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente).
5. Los cambios en la hipoteca serán más baratos
Con la nueva ley, el cliente podrá realizar una subrogación o novación de su hipoteca libremente y sin costes.
6. Se endurecen las condiciones para la ejecución hipotecaria
Antes de la nueva ley, si el hipotecado dejaba de pagar en la primera mitad de la duración del préstamo, para ejecutar la hipoteca bastaba con que el cliente hubiera dejado de pagar tres meses. El nuevo acuerdo eleva los meses de impago para ejecutar la hipoteca (proceder a un desahucio) a 12 meses o el 3%. Si esta situación tenía lugar en la segunda mitad de la duración del préstamo, las cuotas vencidas y no satisfechas debían equivaler a 12 meses. La nueva ley establecerá que el impago tendrá que suponer el 7% o 15 meses.
7. Se limitan los intereses de demora.
La nueva Ley fija en su art. 25 que el interés de demora “será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales”. Se limita su aplicación al préstamo a personas físicas “garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial”
8. No se podrán imponer ventas vinculadas
La nueva Ley establece que las entidades no podrán imponer sus productos vinculados, aunque si podrán hacer bonificaciones por los productos que se contrate, como se hace en la actualidad.
