Sin duda uno de los pasos más importantes para cualquier persona o familia es adquirir su primera vivienda, en el camino pueden surgir muchas dudas, es mejor estar informado y tener una noción general del proceso. En esta publicación te daremos algunos alcances que debes tener en cuenta, desde el momento de elegir una vivienda, hasta el día de la firma de la operación hipotecaría.
¿Vivienda nueva o de segunda mano?
Tanto una como la otra tienen sus ventajas y desventajas, tu elección dependerá de las condiciones particulares de cada vivienda, pero es importante que tengas en cuenta:
Vivienda nueva
- Si posee zonas comunes como jardines, piscina, etc. supondrá un mayor gasto de comunidad.
- No tienen riesgo de derramas imprevistas.
- No requieren reformas.
- Ahorros en consumo de energía por ser energéticamente eficientes.
- La Compra Venta esta sujeta a IVA que lo paga el comprador (por lo general incluido en el precio de la vivienda) y que el vendedor debe declarar a la Agencia Tributaria (Hacienda).
- La Compra Venta esta sujeta a IAJD (Impuesto de Acto Jurídico Documentado) que puede variar entre 0,75 a 1,5% dependiendo de la Comunidad Autónoma (CCAA).
Vivienda segunda mano
- Por lo general requieren alguna reforma.
- Riesgo de derramas imprevistas, por gastos mantenimiento de la finca.
- Es recomendable visitar al administrador de la comunidad para saber el estado de la vivienda.
- La Compra Venta debe gravar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
El IVA y el ITP son excluyentes, si se paga uno, no se paga el otro
| Propietario |
ITP |
IVA |
Declara a hacienda |
| Particular |
Entre el 4 y el 8% |
Exento |
Comprador |
| Empresa (sociedad o autónomo) |
Exento |
21% en general |
Vendedor |
El ITP tiene una serie de bonificaciones dependiendo de la CCAA, la edad de los compradores, si alguno es minusválido, es familia numerosa, etc.
Los impuestos
ITP y IAJD son estatales, pero su gestión esta cedida a las CCAA, por lo tanto, los tipos impositivos, requisitos y especificaciones diversas, son diferentes dependiendo de la CCAA en la que radique el inmueble y es un punto importante a tener en cuenta a la hora de adquirir una finca.
¿Cuál es la mejor manera de buscar piso?
En la actualidad existen muchos medios para buscar piso, desde gestorías especializadas en compra venta de inmuebles, hasta aplicaciones móviles con geolocalización, que te permiten en unos pocos pasos, conocer cuales son los inmuebles en venta en tu barrio y ponerte en contacto directamente con el propietario de manera fácil y efectiva. Las redes sociales también son una forma importante de mantenerte informado de las diversas ofertas de viviendas.
Con la crisis económica de hace unos años, los bancos incrementaron su cartera de inmuebles y se vieron forzados a crear sus propias inmobiliarias para ofertarlos, como:
¿Cómo elegir un banco para mi hipoteca?
Una vez que tengas visto el piso o vivienda que quieres adquirir, debes elegir una entidad bancaria para solicitar el préstamo hipotecario. Debes tener en cuenta que en la actualidad los bancos no suelen otorgar el 100% de la hipoteca, por lo general es el 80% del importe de la tasación, el 20% restante lo debe tener el comprador. En caso de que el Banco sea propietario del piso que quieres adquirir, existe mayor probabilidad de que se te otorgue el 100% de la hipoteca.
Si posees ahorros y cuentas con el 20% o más del valor del piso, debes buscar las
mejores condiciones bancarias para formalizar tu hipoteca, en ese caso, existen webs especializadas como
iAhorro, con
comparativas de las hipotecas del mercado con las mejores condiciones.
El
Euribor es el índice de referencia para el cálculo del tipo de interés (TAE) en caso de hipotecas variables. En los últimos meses este índice se ha mantenido en negativo, pero diversos pronósticos indican que comenzará a incrementarse en los primeros meses del 2019. Esta situación de incertidumbre ha favorecido para que se incrementen las hipotecas con tipo de interés fijo.
Para hipotecas inferiores a 150.000€ el tipo de interés variable puede ser el mas atractivo, sin embargo para importes superiores, se recomienda el tipo fijo para minimizar el riesgo de encarecimiento de los préstamos, como ocurre con el Euríbor.
¿Qué gastos e impuestos debo pagar al comprar una vivienda?
Al comprar una vivienda y formalizar una hipoteca con una entidad bancaria, se están realizando dos operaciones: Compra Venta (CV) y Préstamo Hipotecario (PH). En el caso de la CV, puede ser con IVA si es una vivienda nueva y sin IVA si es una vivienda de segunda mano. Como mencionamos anteriormente una CV sin IVA debe gravar el ITP y una CV con IVA debe gravar el IAJD.
Otro parámetro importante al momento de calcular los gastos e impuestos, es la
responsabilidad hipotecaria (RH), que viene a ser "la cantidad máxima a que estaría afecto el bien hipotecado propiedad de un tercero si el deudor no cumpliese su obligación".
Por ejemplo, si el valor declarado del PH es de 100.000€ y la RH de la entidad es 1,35, la base imponible de la operación sería 135.000€. Este importe estaría sujeto al tipo impositivo, por ejemplo, si el piso esta en Madrid, el tipo de impositivo del Impuesto de Acto Jurídico Documentado (IAJD) es de 0,75, por lo tanto el impuesto a pagar por el PH es de 1.012,50€. (135.000x0,75). Por lo tanto, la RH es directamente proporcional a los impuestos (a mayor RH, se incrementan impuestos).
Los gastos de notaría y registro también dependen del valor declarado de la operación. Los gastos de notaría suelen cambiar dependiendo de la provincia, número de fincas y documentación que se adjunte a la escritura. Los gastos de registro están fijados por normativa y dependen también del tipo de inmueble y número de fincas (Ej. Compra de vivienda + trastero + parking).
Sin entrar en más detalles, si compramos una vivienda, debemos tener en cuenta que los gastos de notaría + registro + gestión + impuestos, sumarán aproximadamente entre 8% y 10% del precio del inmueble, de los cuales aprox. el 70% son impuestos.
¿Qué detalles debo tener en cuenta antes de firmar?
- Debes comprobar que el inmueble tenga cédula de habitabilidad. En caso de Cataluña este requisito es obligatorio, en otras comunidades autónomas no se exige, pero es aconsejable tenerla para su inscripción en registro.
- Solicitar una Nota Simple del inmueble para verificar si posee cargas previas o gravamen que desconoces. Se puede solicitar por internet a través de la página www.registradores.org.
- Si tienes dudas es mejor solicitar el asesoramiento de una gestoría, notario o abogado.
- Si es una obra nueva, recuerda que los gastos de titulación, es obligación por ley del vendedor.
- Los promotores de viviendas están legalmente obligados a entregar a los propietarios, toda la documentación de la obra.
